La Legge di Bilancio 2025 e la Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 hanno ridefinito le regole delle detrazioni per interventi come fotovoltaico e pompe di calore. Cardine del nuovo impianto è la distinzione tra abitazione principale e altri immobili, con aliquote differenziate e requisiti documentali più stringenti.
In 30 secondi: cosa cambia davvero
- Aliquote:
- Abitazione principale: 50% sulle spese 2025, 36% nel 2026-2027.
- Altri immobili: 36% nel 2025, 30% nel 2026-2027.
La qualifica di abitazione principale va posseduta a fine lavori (vale anche per le pertinenze, se dichiarate dall’inizio).
- Tecnologie ammesse: fotovoltaico (con o senza accumulo), pompe di calore, riqualificazioni impiantistiche efficienti. Escluse le caldaie uniche a combustibili fossili dal 2025.
- Prove e documenti: data certa (PEC/marca temporale), pertinenzialità dimostrata da atti.
Aliquote Bonus Casa 2025–2027
- Abitazione principale
- 2025: detrazione 50%
- 2026: detrazione 36%
- 2027: detrazione 36%
- Nota: la condizione di abitazione principale deve essere posseduta al termine dei lavori (vale anche per le pertinenze dichiarate dall’inizio).
- Altri immobili
- 2025: detrazione 36%
- 2026: detrazione 30%
- 2027: detrazione 30%
- Nota: non è richiesta la qualifica di abitazione principale.
Chi rientra nell’aliquota “prima casa” e chi no
Sì: proprietari, nudi proprietari, usufruttuari, titolari di diritto di superficie; condòmini su parti comuni se l’unità è destinata a propria abitazione principale.
No: inquilini, comodatari, familiari conviventi senza diritto reale; promissari acquirenti prima del rogito (detrazione piena solo sulle spese successive al trasferimento).
Tecnologie: cosa è agevolabile e cosa è fuori
- Dentro: fotovoltaico, eventuale accumulo, pompe di calore e interventi di efficientamento su impianti esistenti.
- Fuori dal 2025: caldaie uniche a gas/gasolio, anche a condensazione, in coerenza con la EPBD (Direttiva UE 2024/1275) che impone lo stop agli incentivi per caldaie autonome a combustibili fossili dal 1° gennaio 2025.
Nota transitoria: i chiarimenti fiscali confermano che spese 2024 possono restare detraibili anche se l’installazione si chiude nel 2025, secondo condizioni puntuali. Verifiche caso-per-caso sono essenziali.
Checklist documentale “a prova di verifica”
- Titolo di possesso e diritto reale (per l’aliquota maggiorata).
- Dichiarazione di abitazione principale valida a fine lavori (ed eventuale pertinenzialità da rogito/atti).
- Collaudi/certificazioni con data certa (PEC o marca temporale).
- Fatture e pagamenti tracciabili con corretta causale fiscale.
- Asseverazioni e pratiche tecniche conformi alla tecnologia installata.
Tre scenari concreti (e l’aliquota applicabile)
- Scenario A – Proprietario installa fotovoltaico sulla propria abitazione principale e chiude i lavori nel 2025: 50% (poi 36% per spese 2026–2027).
- Scenario B – Seconda casa con pompa di calore nel 2025: 36% (30% nel 2026–2027).
- Scenario C – Condominio: lavori sulle parti comuni con fotovoltaico e accumulo; il singolo condòmino usufruisce dell’aliquota maggiorata solo se la sua unità diventa abitazione principale a fine lavori.
Perché conviene coinvolgere una ESCo (e cosa cambia rispetto a un installatore)
Una ESCo certificata gestisce l’intervento come progetto “chiavi in mano” con obiettivi energetici contrattualizzati:
- Diagnosi e progettazione orientate al payback reale, non alla sola fornitura.
- Compliance fiscale e tecnica: preparazione del pacchetto documenti richiesti dall’Agenzia delle Entrate e dal GSE, con data certa e tracciabilità.
- Finanziamento Tramite Terzi dove applicabile e contratti EPC a garanzia di risultato, per rendere gli obiettivi di risparmio misurabili e verificabili nel tempo.
- Monitoraggio e manutenzione per assicurare performance e detrazioni senza contestazioni.
Per chi mira a fotovoltaico + accumulo o a pompe di calore su immobili destinati a prima casa, la ESCo riduce l’attrito normativo e massimizza l’accesso alle aliquote più favorevoli.
Domande frequenti
Posso iniziare i lavori senza avere ancora la residenza e spostarla a fine lavori?
Sì: la qualifica di abitazione principale è richiesta al termine dei lavori. Occorre però documentarla correttamente.
Le pertinenze (box/cantina) seguono l’immobile principale?
Sì, se la pertinenzialità è dimostrata e dichiarata fin dall’avvio.
Le caldaie a condensazione sono ancora agevolate?
No, se uniche e alimentate da combustibili fossili: stop agli incentivi dal 2025; restano percorsi per sistemi ibridi e tecnologie alternative efficienti. Verificare il caso specifico.
Conclusione operativa
- Se punti alla prima casa, il 2025 è l’anno più conveniente per fotovoltaico e pompe di calore.
- Prepara da subito la documentazione con data certa e pianifica la chiusura lavori in modo coerente con la qualifica di abitazione principale.
- Valuta l’affiancamento di una ESCo per coniugare progettazione, adempimenti e performance economiche in un unico contratto.
Se vuoi, ti strutturo un percorso in 4 fasi su misura (diagnosi, progetto, pratiche, cantiere) con una checklist personalizzata per il tuo immobile e la tua situazione fiscale.
